Alugar um imóvel residencial é uma opção cada vez mais comum entre os brasileiros, seja por questões financeiras, de mobilidade ou de preferência pessoal. No entanto, muitas pessoas ainda têm dúvidas sobre quais são os direitos e deveres de locadores e locatários nessa modalidade de contrato.

Para esclarecer essas questões, é importante conhecer a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que regula as relações locatícias no país. Essa lei estabelece as regras básicas para a locação de imóveis urbanos, tanto residenciais quanto comerciais, e define as obrigações e garantias de cada parte envolvida.

Neste artigo, vamos abordar os principais direitos e deveres de locadores e locatários numa locação de imóvel residencial, segundo a Lei do Inquilinato.

Direitos do locador

O locador é a pessoa que cede o uso de um imóvel para outra pessoa mediante o pagamento de um aluguel. Ele pode ser o proprietário do imóvel ou um representante legal dele, como um parente ou um administrador.

Entre os direitos do locador, podemos destacar:

• Receber o aluguel e os encargos da locação (como condomínio, IPTU, água, luz, etc.) no prazo e na forma estipulados no contrato;
• Reajustar o valor do aluguel anualmente, de acordo com o índice previsto no contrato ou na falta dele, pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M);
• Receber o imóvel no estado em que foi entregue ao locatário, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
• Vistoriar o imóvel periodicamente, desde que com prévia notificação ao locatário e em horário razoável;
• Retomar o imóvel nas hipóteses previstas em lei, como denúncia vazia (sem motivo específico), infração contratual, necessidade de reforma urgente ou uso próprio;
• Exigir do locatário uma das modalidades de garantia previstas em lei: caução (depósito em dinheiro), fiança (aval de um terceiro), seguro-fiança (contratação de uma seguradora) ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (transferência temporária de cotas de um fundo).

Deveres do locador

Além dos direitos, o locador também tem alguns deveres que devem ser cumpridos para garantir uma boa relação com o locatário. Entre eles, podemos citar:

• Entregar ao locatário o imóvel em condições de uso e habitabilidade, com as instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias funcionando adequadamente;
• Fornecer ao locatário um recibo discriminado das importâncias pagas pelo aluguel e pelos encargos da locação;
• Pagar despesas extraordinárias de condomínio, taxas de administração imobiliária, se houver, e os impostos que incidam sobre o imóvel, se de outra forma não for estabelecido em contrato;
• Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação que afetem a segurança ou a saúde dos ocupantes do imóvel;
• Realizar as obras e reparos necessários para manter o imóvel em boas condições de uso;
• Permitir a renovação automática do contrato por prazo indeterminado se não houver manifestação contrária até 30 dias antes do término do prazo contratual.

Direitos do locatário

O locatário é a pessoa que recebe o uso de um imóvel mediante o pagamento de um aluguel ao locador. Ele pode ser uma pessoa física ou jurídica que utiliza o imóvel para fins residenciais.

Entre os direitos do locatário, podemos destacar:

• Usar e gozar do imóvel durante o prazo contratual, respeitando sua destinação e as normas do condomínio;
• Devolver o imóvel ao final da locação nas mesmas condições em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
• Receber do locador um recibo discriminado das importâncias pagas pelo aluguel e pelos encargos da locação;
• Exigir do locador a realização das obras e reparos necessários para manter o imóvel em boas condições de uso;
• Ter a privacidade e a tranquilidade no uso do imóvel, não podendo ser molestado pelo locador ou por terceiros;
• Renovar o contrato por prazo determinado se houver interesse das duas partes;
• Receber o imóvel em condições de uso e habitabilidade, com as instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias funcionando adequadamente;
• Receber o valor da caução ou da fiança no término do contrato, salvo se houver débitos pendentes.

Deveres do locatário:

Assim como o locador, o locatário também possui deveres que precisam ser cumpridos para garantir uma relação saudável e justa com o proprietário do imóvel. Entre seus deveres, podemos citar:

• Pagar o aluguel e os encargos da locação no prazo e na forma estipulados no contrato;
• Zelar pelo imóvel e por suas instalações, realizando somente as modificações autorizadas pelo locador;
• Não alterar a destinação do imóvel ou utilizá-lo para atividades comerciais sem autorização do locador;
• Manter a boa convivência com os vizinhos e respeitar as normas do condomínio, caso a locação se dê em um condomínio edilício;
• Restituir o imóvel ao locador no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
• Permitir a entrada do locador no imóvel para a realização de vistorias e reparos, desde que com prévia notificação e em horário razoável;
• Comunicar ao locador os vícios ou defeitos que surgirem no imóvel durante a locação.

É importante lembrar que esses são apenas alguns dos principais direitos e deveres de locadores e locatários numa locação de imóvel residencial. A Lei do Inquilinato também prevê outras obrigações e garantias que devem ser conhecidas e respeitadas por ambas as partes e algumas obrigações podem ser alteradas em comum acordo entre elas em um contrato de locação. Em caso de dúvidas, é sempre recomendável consultar um advogado especializado em direito imobiliário para orientação adequada.