O síndico é a pessoa responsável pela administração do condomínio, seja ele horizontal ou vertical, residencial ou comercial. Ele é eleito pelos condôminos em assembleia e tem como função representar os interesses comuns dos moradores e zelar pela conservação e pela segurança das áreas comuns.

Mas você sabe quais são os poderes do síndico? Quais são as suas obrigações e limites? Neste post, vamos explicar o que diz a lei sobre o assunto e dar alguns exemplos de situações que envolvem o papel do síndico no condomínio. Acompanhe!

O que diz a lei sobre os poderes do síndico?

Os poderes do síndico estão previstos no artigo 1.348 do Código Civil, que estabelece as seguintes competências:

• Convocar a assembleia dos condôminos;
• Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
• Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
• Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
• Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
• Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
• Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
• Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
• Realizar o seguro da edificação.

Além disso, o primeiro parágrafo do mesmo artigo permite que a assembleia escolha outra pessoa, em vez do síndico, para representá-los. Já o segundo parágrafo permite que o síndico transfira total ou parcialmente seus poderes de representação ou funções administrativas a outra pessoa, desde que a assembleia aprove, a menos que a convenção estabeleça o contrário.

Exemplos de situações que envolvem os poderes do síndico

Para ilustrar melhor o que significa cada um dos poderes do síndico, vamos dar alguns exemplos práticos de situações que podem ocorrer no dia a dia do condomínio:

• O síndico deve convocar a assembleia dos condôminos pelo menos uma vez por ano, para aprovar as contas e o orçamento do condomínio, além de outras questões relevantes. Ele também deve convocar a assembleia sempre que houver solicitação de um quarto dos condôminos.
• O síndico deve representar o condomínio em juízo ou fora dele, por exemplo, ao contratar funcionários ou prestadores de serviços, ao negociar com fornecedores ou ao acionar judicialmente um condômino inadimplente ou infrator.
• O síndico deve dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio, por exemplo, se houver uma ação trabalhista movida por um ex-funcionário ou uma multa aplicada pelo poder público.
• O síndico deve cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia, por exemplo, ao aplicar as normas sobre uso das áreas comuns, horário de silêncio, animais de estimação, vagas de garagem etc.
• O síndico deve diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores, por exemplo, ao realizar manutenções preventivas e corretivas nas instalações elétricas, hidráulicas, elevadores etc.
• O síndico deve elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano, por exemplo, ao estimar os valores das cotas condominiais e das despesas ordinárias e extraordinárias.
• O síndico deve cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas, por exemplo, ao enviar os boletos das cotas condominiais e as notificações das infrações cometidas pelos moradores.
• O síndico deve prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas, por exemplo, ao apresentar os balancetes mensais e anuais das receitas e despesas do condomínio e os comprovantes dos pagamentos realizados.
• O síndico deve realizar o seguro da edificação contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte.

O que o síndico não tem poder de fazer

O síndico tem o poder de administrar o condomínio, mas não pode agir de forma arbitrária ou abusiva. Existem algumas limitações legais e éticas que o síndico deve respeitar, tais como:

• O síndico não pode realizar obras que modifiquem a fachada ou a estrutura do prédio sem autorização da assembleia;
• O síndico não pode restringir o acesso às áreas comuns ou impedir que um condômino utilize suas áreas privativas de acordo com o que está previsto na convenção e no regimento interno.
• O síndico não pode alterar a convenção ou o regimento interno do condomínio sem a aprovação da assembleia dos condôminos.
• O síndico não pode impor multas ou sanções aos condôminos sem previsão na convenção ou no regimento interno, ou sem o devido processo legal.
• O síndico não pode contratar ou demitir funcionários do condomínio sem justa causa ou sem seguir as normas trabalhistas.
• O síndico não pode realizar obras ou reformas no condomínio sem a autorização da assembleia dos condôminos, salvo em casos de urgência ou necessidade.
• O síndico não pode restringir o uso das áreas comuns do condomínio aos condôminos ou aos visitantes, salvo em casos de segurança ou de preservação do patrimônio.
• O síndico não pode discriminar ou favorecer qualquer condômino em razão de sexo, raça, religião, orientação sexual, idade ou qualquer outro motivo.
• O síndico não pode se apropriar indevidamente dos recursos do condomínio ou desviar a finalidade das despesas condominiais.
• O síndico não pode se omitir de prestar contas aos condôminos sobre a gestão do condomínio, nem sonegar informações relevantes.

O descumprimento dessas limitações pode acarretar responsabilização civil e criminal do síndico, além de possibilidade de destituição do cargo pela assembleia dos condôminos. Portanto, o síndico deve agir com transparência, honestidade e respeito aos direitos e deveres dos condôminos e do condomínio.

Conclusão

O síndico é o representante legal do condomínio e tem o poder de administrar os interesses comuns dos condôminos. No entanto, esse poder não é absoluto e está sujeito a limitações impostas pela lei, pela convenção, pelo regimento interno e pelos princípios éticos.

O síndico deve exercer o seu papel com responsabilidade, zelando pelo bem-estar, pela harmonia e pela segurança do condomínio. Caso contrário, pode ser responsabilizado civil e criminalmente pelos seus atos e pode ser destituído do cargo pela assembleia dos condôminos.

Por isso, é importante que os condôminos fiscalizem a gestão do síndico e participem das decisões do condomínio. Em caso de dúvidas ou conflitos sobre o assunto, é recomendável buscar a orientação de um advogado especializado ou de uma assessoria jurídica, que possa esclarecer as questões legais e auxiliar na solução dos problemas.